xuae_3
18-08-2007, 10:33 PM
القوانين الجديدة "خطوط حمر" بين المطورين والمستثمرينالإمارات تستعد لانطلاقة "طفرة عقارية جديدة" مختلفة عن السابقة
تحقيق : القسم الاقتصادي
وصف عاملون في القطاع العقاري السوق المحلي بالوضوح في ما يتعلق بالتوجهات الاستثمارية المستقبلية على الرغم من ضعف الأرقام والإحصاءات الدقيقة، إلا أنه لا تخفى على من هو مطلع بوادر النهضة الإقتصادية المقبلة التي ستشهدها الدولة عامة ودبي خاصة التي وصفت بأنها بمثابة نموذج اقتصادي سليم يخلو من مفهوم الفقاعة. وعززت مصادر أخرى ثقتها بجدوى الاستثمار والعائد الربحي في العقار الذي أثبت على مر السنين بأنه “الحاضن” و”الأم الرؤوم” للقطاعات الاخرى في الوقت الذي اشارت فيه إلى بوادر طفرة عقارية من نوع مختلف باتت وشيكة ستكون شبيهة بالطفرة السابقة. وفي ما يتعلق بالقوانين الجديدة أفادت المصادر بأنها أوضحت طبيعة العلاقة ونظمتها بشكل لا يدعو الى اللبس فباتت بمثابة خطوط حمر لا يمكن تفاديها أو تجاوزها. وأكدت أن الفترة المقبلة ستشهد نشاطا ملحوظا في حجم العرض والطلب في السوق المحلي معتبرين أن كل العوامل متوافرة لمواصلة الطفرة العقارية في السوق المحلي.
وقال العقاريون إن ثقة المطورين والمستثمرين لا تزال كبيرة في هذا القطاع، وإن الربع الأخير من العام الحالي سيشهد الانطلاقة الفعلية للقطاع، وتوقعت أن تستمر الطفرة من حيث حجم المشاريع في الفترة المقبلة وذلك بسبب النمو الإقتصادي والسكاني في الدولة. وتوقع خبراء وعاملون في القطاع العقاري ان تستمر حالة النمو العقاري بنفس المستوى الذي شهدناه خلال الاعوام القليلة الماضية، موضحين أن الطفرة العقارية ستستمر من حيث طرح المشاريع على المنوال نفسه خلال الفترة من 2007-،2008 الا ان هذه المشاريع ستتميز بنوعيتها وأهميتها وكونها مدروسة أيضاً، وتشكل عامل جذب للجميع نحو أبوظبي. ولم تخف المصادر توقعاتها بأن يشهد القطاع حالة من التصحيح السعري في الفترة المقبلة خاصة بعد البدء بتسليم الوحدات السكنيةوالتجارية في المشاريع المطروحة سابقا، وحددت ذلك زمنيا بالفترة التي تتراوح بين سنتين إلى ثلاث لتستقر على هذا الوضع لفترة معينة ومن ثم تعاود حالة النشاط والطفرة من جديد.
سالم الموسى: شركات التطوير العقاري لا تملك عصا سحرية
وصف رجل الأعمال سالم الموسى رئيس مشروع “فالكون سيتي ووندرز” القطاع العقاري في الدولة بالوضوح، على الرغم من وجود حاجة ماسة لأعداد كبيرة من الوحدات السكنية لتلبية حجم الطلب، والتي قد تتضاعف في ظل النمو والازدهار والانفتاح الاقتصادي الذي تشهده دبي خاصة والدولة عامة، خصوصاً بعد صدور الموازنة العامة لعام ،2007 وخطة دبي الاستراتيجية لعام ،2015 حيث بدأنا نشعر بأن السوق المحلي سيحتاج إلى المزيد من المساحات السكنية والتجارية خلال الفترة المقبلة، إلا أنه في الوقت ذاته يجب التركيز على دور الدائرة الإحصائية المشرفة على الخروج بالبيانات والأرقام لتزويد السوق والعاملين به بالواقع العام له، من حيث توضيح مواطن الحاجة، وما سيتم إنجازه خلال الفترة الزمنية المقبلة، لمساعدة المطورين في اتخاذ قراراتهم وتوجهاتهم الاستثمارية في العمل العقاري، فالمشاريع الحالية الجاري تنفيذها، أو ما سيتم تنفيذه مستقبلاً من حيث ما تم طرحه والإعلان عنها جاءت بناءً على دعامة اسمها الثقة بسوق دبي وجدوى الاستثمار فيه، وما تعكسه من المصداقية والشفافية، في ظل توجيهات صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، ودعمه ومساندته لكل من يعمل ويجتهد في سبيل تجسيد الرواية المستقبلية لدبي خاصة والدولة عامة، إضافة إلى تأكيد سموه دور الجانب الحكومي في تقديم الدعم والوسيلة لتحقيق الغاية نفسها والدفع تجاه الإبداع والابتكار والاجتهاد، فمن هنا تكمن رغبة الجهات الحكومية بالتعاون مع القطاع الخاص وتبادل الخبرات والأفكار والتجارب وتجسيد المصداقية التي تصون ولا تبدد. ويعمل القطاع الخاص بمهارة تامة وخطة ثابتة ضمن مقياس زمني يلتزم به، وهذا لا يعني أن شركات التطوير العقاري الضخمة لديها عصا سحرية لتجاوز العقبات والمشكلات المتعارف عليها والتي قد تواجه أي مشروع متميز وكبير، إلا أنه يجب الإشارة إلى أن العملية حالياً ليست سهلة، إلا أن التنسيق الكبير والمتفاني بين القطاعين العام والخاص يدفع قدماً لتسهيل العقبات والصعوبات والعمل ليلاً ونهاراً وتجاوز مفهوم تأجيل عمل اليوم إلى الغد.كذلك هناك بعض الظروف التي تحتم التأني في عدم استغلال الوقت بطريقة خاطئة للوصول إلى النتيجة الصحيحة، فالجميع ممن يعملون في التطوير العقاري يعرفون أن أي مشروع ترافقه بعض المشكلات الهندسية أو الفنية أو البيئية وغيرها، ولتجاوزها فإن ذلك يلزمه بعض الوقت، مما يتطلب من أصحاب الاختصاص أخذ الأمور بواقعية ودراسة السوق بدقة وتحسب الأزمات غير المتوقعة والتحضير لها مسبقاً، فإذا كانت نسبة الارتفاع المتوقعة على أسعار مواد البناء وتكلفة التشغيل نحو 20%، فيجب اعتبار هذه النسبة على أساس أنها الحد الأدنى للارتفاع والأخذ بها في الاعتبار ضمن التكلفة الإجمالية تحسباً للمخاطر.
وأكد الموسى أن الأمر سيان بالنسبة للعامل الزمني خاصة في المشاريع الضخمة التي تتطلب وقتاً طويلاً للانتهاء من تطويرها وإنجازها، وهذه الإجراءات تندرج تحت مسمى الأمان في عمليات دراسات الجدوى التي هي نفسها يجب أن تواجه بالدراسات الحقيقية والموضوعية مع الأخذ في الاعتبار الظروف المهنية والعملية.
خالد العلمي: 9% العائد الاستثماري في العقار
قال خالد العلمي صاحب شركة العلمي للعقارات إن الفترة الحالية في السوق العقاري تشهد هدوءاً، وذلك بسبب صدور القوانين التنظيمية من حكومة الشارقة، ودبي بشأن السوق العقاري وسوف تستمر هذه المسألة حتى نهاية الربع الثالث، وبداية الربع الأخير من العام. وأضاف: لكن سوف تعاود الأسواق نشاطها في منتصف الربع الأخير وحتى بداية الربع الثالث من العام المقبل 2008.
وأكد العلمي أن ثقة المطورين والمستثمرين في القطاع العقاري كبيرة ولم تتراجع مطلقاً، فقد أصبح الاستثمار العقاري من أأمن الاستثمارات في دول المنطقة من حيث العائد على الاستثمار، والذي يصل الى أكثر من 9%، ويتضاعف أحياناً هذا الرقم في بعض المشروعات، خاصة بالنسبة للمطور والمستثمر.
وقال العلمي إن العائد الاستثماري على المشاريع لا يزال الأعلى مقارنة بأسواق عالمية أخرى.
وأشار الى أنه خلال الفترة المقبلة فإن الشقق السكنية والمحال التجارية والمكاتب سوف تحافظ على معدلات الارتفاع في أسعارها وذلك حتى منتصف عام ،2009 والذي سيعود خلاله الاستقرار للسوق من حيث حجم العرض والطلب، نتيجة توقع تزايد الموجود من الشقق السكنية والمكاتب والمحال.
وتوقع العلمي أن ينخفض عدد المشاريع المطروحة في الفترة المقبلة وذلك لزيادة التشدد عليها من حيث القوانين المعمول بها في الدولة، فقد أصبحت أكثر نظامية ولا يوجد مرونة مثلما كان يحدث سابقاً، ولذلك سوف يقل عدد المشاريع بسبب عوامل أخرى أيضاً منها ارتفاع الأسعار والتكلفة التشغيلية والمواد وأسعار الأراضي والمعدات الثقيلة.
عبيد الطنيجي: السوق العقاري يعاود نشاطه أواخر 2007
قال عبيد الطنيجي صاحب مؤسسة الطنيجي للعقارات إن السوق سوف يعاود نشاطه في الفترة المقبلة وانطلاقاً من الربع الأخير من العام الحالي ،2007 وذلك عقب حالة الهدوء التي سيطرت على السوق العقاري في الفترة الحالية وخلال الربع الثالث من العام.
وأشار الى أن القوانين العقارية المنظمة للسوق والتي صدرت وستصدر في الدولة سوف يكون لها الأثر الإيجابي في السوق من حيث ضبط الأسعار وموازنة العرض والطلب ووقف الطفرة السعرية الكبيرة.
وأكد أن الاستثمار في القطاع العقاري المحلي لا يزال يحظى بثقة المطورين والمستثمرين، وذلك بسبب استقرار هذا القطاع ونموه وحجم الطلب فيه والعائد الجيد.
وتوقع الطنيجي أن يستمر معدل العائد الاستثماري والذي يصل الى أكثر من 10%، وفي بعض الأحيان يفوق ذلك الرقم، وهذا المعدل المتوسط للعائد الاستثماري في هذا القطاع سوف يستمر خلال الفترة المقبلة.
وأوضح أن العامل السعري المتعلق بالشقق السكنية والمحال التجارية سواء كانت للبيع أو الإيجار، سوف يرتفع وينمو نسبياً خلال الفترة المقبلة ولكن من دون أن تشهد طفرة أو ارتفاعاً أسوة بالأسعار وارتفاعها خلال العامين الأخيرين والتي شهدت فيه الأسعار طفرة غير مسبوقة وغير مبررة.
عبدالحكيم الطاير: لا تغيير في الثقة بجدوى الاستثمار العقاري
قال عبدالحكيم الطاير رئيس مجلس إدارة “هاي رايس” العقارية إن عام 2007 شهد صدور عدد من القوانين الجديدة التي جاءت لتنظم العلاقات بين المطورين والمستثمرين، لذلك أعتقد ان طفرة عقارية من نوع جديد باتت وشيكة وأعتقد انها ستكون شبيهة بالطفرة التي شهدها السوق العقاري خلال السنوات الثلاث الماضية وذلك لأسباب رئيسية، اهمها الدور الذي تلعبه دبي كمركز تجاري عالمي تحرك خيوطه الرؤية السديدة لصاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة ورئيس مجلس الوزراء وحاكم دبي والاقتصاد القومي المزدهر لدولة الامارات في ظل الارتفاع المتواصل لاسعار النفط العالمية والاستقرار السياسي لهذا البلد.
وأشار الى أن هذه العوامل ساهمت بشكل كبير في جعل دبي محط أنظار المستثمرين وأصحاب رؤوس الاموال العرب والأجانب على حد سواء الذين يسعون للاستفادة من هذا المناخ الاقتصادي الذي يوفر كل عناصر الازدهار واسباب النجاح.كما انها ستسهم في زيادة الطلب على المساحات المكتبية والوحدات السكنية وبالتالي ارتفاع اسعارها.
وأضاف الطاير: “في نظري ان ثقة المستثمرين بجدوى الاستثمار في القطاع العقاري لم يطرأ عليها تغيير فالقطاع العقاري قد اثبت على مر السنين بأنه “الحاضنة” او”الام الرؤوم” للقطاعات الاخرى وأنه يتقدم على كافة القطاعات من حيث العائد الاستثماري، علاوة على ذلك فهو القطاع الاكثر امانا لرؤوس الاموال.
اما الجانب الآخر وهو ثقة المستثمرين في المطورين العقاريين فأعتقد ان القوانين الجديدة قد وضحت طبيعة هذه العلاقة ونظمتها بشكل لا يدعو الى اللبس ووضعت حدودا حمراء لا يمكن تجاوزها.
هذه القوانين ستساهم بتوطيد العلاقة بين هذه الاطراف وستغلق الابواب امام من تسول له نفسه وضع يده على اموال الناس دون وجه حق. وأعتقد اننا لن نكون بحاجة “لمحاكم عقارية” بعد ذلك.
وأوضح رئيس مجلس إدارة “هاي رايس” أن الاسواق العقارية في الدول الخليجية وخصوصا في دولة الامارات شهدت طلبا متزايدا على المساحات التجارية والوحدات السكنية الامر الذي اسهم في رفع أسعار البيع وبدلات الإيجار، ومارس ضغوطا سوقية كبيرة على رجال الأعمال والاقتصادات وعلى الشركات الخليجية وذلك لأن التوسع والنمو الاقتصادي اللذين تشهدهما الدول الخليجية قد وفرا بيئة استثمارية مناسبة للتوسع أمام الشركات القائمة، ولتأسيس الأعمال الجديدة بالنسبة للشركات العربية والدولية القادمة للاستفادة من الانتعاش الاقتصادي والعمراني في الخليج العربي، لهذا أعتقد ان المؤشر العام للاسعار سيواصل ارتفاعه ويبقى ميزان العرض والطلب هو الذي يحدد نسب هذه الزيادة.
أحمد السامرائي: زيادة الطلب على الوحدات السكنية
قال أحمد السامرائي الخبير الاقتصادي إن مؤشرات كثيرة تدل على زيادة الطلب على العقارات، خصوصاً لو نظرنا الى بعض دول الجوار والتي تشهد أوضاعاً أمنية واقتصادية صعبة، والذي بدوره يؤدي الى زيادة الهجرة من هذه الدول الى أخرى تتمتع بالازدهار والرخاء الاقتصادي مثل الإمارات والتي تشهد معدلات نمو اقتصادي مرتفعة، موضحاً أن وجود وكثرة مثل هذه الجاليات سيؤدي الى زياد الطلب على الوحدات السكنية أو الوحدات الصناعية والتسويقية والترفيهية في وقت يزداد فيه العرض نتيجة اكتمال الكثير من المشاريع التي ما زالت قيد الإنشاء.
وأضاف السامرائي أن حجم مبيعات السوق العقاري وعدد المشاريع العقارية التي تم الإعلان عنها خلال السنوات القليلة الماضية تشير الى ثقة المطورين والمستثمرين بقوة سوق العقار في الدولة، موضحاً أن موضوع الثقة لا يأتي في ليلة وضحاها وإنما يبنى في سنوات، مشيراً الى أن هذه الثقة تعززت من خلال إقرار العديد من القوانين مؤخراً.
أحمد العبدالله: 15% النمو المتوقع للقطاع العقاري
قال رجل الأعمال أحمد العبدالله صاحب شركة “نيو دبي” للتطوير العقاري إن السوق المحلي سوف يشهد نمواً ملحوظاً خلال الفترة المقبلة وانطلاقاً من الشهر المقبل حيث سيعاود السوق العقاري نشاطه المعتاد عقب انتهاء فترة الإجازات وعودة الحياة للحركة الاقتصادية في الدولة بعد حالة الاسترخاء الطبيعية التي مرت على السوق خلاله.
وتوقع أن تنمو حركة السوق بنسبة لا تقل عن 15% خلال الفترة المقبلة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي وخاصة في مجال القطاع السكني والمكتبي. وأكد أن ثقة المطورين والمستثمرين كبيرة في هذا القطاع الذي يعد الأكثر استقراراً، وحجم العائد منه جيد ولا يشكل الاستثمار فيه خطراً مثل الاستثمار في السوق المالي.
وأشار العبدالله الى أن الثقة سوف تتراجع إن لم تتخذ القوانين الضرورية لتنظيم السوق، واعتبر أن قانون تنظيم العمالة الأخير مضر بالحركة العمرانية، وذلك لما يسببه من انخفاض في عدد العمال وبالتالي على حركة الإنشاء والبناء واستكمال المشاريع القائمة حالياً، مطالباً بإعادة النظر بهذا القانون لما فيه مصلحة الاقتصاد الوطني وأهم قطاعاته وهو القطاع العقاري.
واعتبر أن العائد الاستثماري في القطاع العقاري سوف يواصل نموه وسيصل الى 10% بالنسبة للمشتري، فيما ترتفع النسبة الى نحو 20% بالنسبة للمطور وصاحب المشروع، وستبقى هذه المعدلات سائدة خلال الفترة المقبلة.
وقال أحمد العبدالله إن أسعار الشقق السكنية والمحلات التجارية والمكاتب سوف تشهد ارتفاعاً ملحوظاً خلال الفترة المقبلة، خاصة بالنسبة للبيع، أما بالنسبة الى الإيجار فإنه سوف يستقر نوعاً ما، نتيجة القوانين التي صدرت لضبط الأسعار عقب الارتفاع الكبير للأسعار والذي كان غير مبرر.
وقال العبدالله إن الطفرة العقارية التي شهدتها الدولة من حيث طرح المشاريع، سوف تستمر على المنوال نفسه خلال الفترة المقبلة، ولكن مع ضرورة توفير كل الظروف لاستمرارها بمعدلات النمو نفسها مع ضرورة حل مشكلة النقص في العمالة.
بيتر ريدوك: صعوبة الحصول على أرض في المناطق الرئيسية
قال بيتر ريدوك الرئيس التنفيذي في شركة “داماك” العقارية: “تعد مسألة الحصول على أرض في المناطق الرئيسية أمراً صعباً، نظراً لمساهمة تجار الأراضي في دبي بدفع الأسعار الى مستويات خيالية، وهذا أمر يمثل ضغطاً صعباً على هوامش الربح ولا يعد عاملاً إيجابياً لمصلحة الاقتصاد ككل.
وأضاف أنه يجب على المطورين العقاريين أن يركزوا اهتمامهم على مصلحة عملائهم، ونحن على ثقة تامة في المشروعات ذات المدى البعيد والمتوسط في دبي نظراً لتزايد الطلب، حيث نعمل بجد كي نقدم جميع الامتيازات والتسهيلات لعملائنا مع محافظتنا على الشروط الكاملة للاستثمار. إلا أنه مع الزيادة المتواصلة في أسعار الأراضي والمواد الخام وازدياد هوامش ربحية المقاولين مع زيادة الطلب عليهم مع وفرة المشاريع التي تتطلب التنفيذ، ولا يتوقف الأمر عند هذا الحد، بل إن هناك ضغوطاً على الموارد البشرية لدى شركات المقاولات ومقاولي الباطن، الذين يسعون جاهدين لتوفير العمالة الماهرة ومواد الخام وداخلياً في داماك عملنا على زيادة عدد الفريق الخاص بنا لتكون مهمته إدارة عملية التطوير كي نضمن قدرتنا على دعم المقاولين والموردين بشتى الطرق ليمكنوا من الوفاء بمواعيدهم.
وأوضح أنه قد يكون الأمر سهلاً في ما يتعلق بتسعير الأجنحة السكنية بحلول عام 2008 بسبب تأخر تسليم بعض المشروعات، وهو ما سينعكس بنهاية العام نفسه بشكل متزايد على عامل الطلب، مما يدفع الى الظهور بخطط وأفكار توسعية جديدة، مع العلم أن السوق التجاري لا يزال يشهد نقصاً حاداً في المنتجات ذات الجودة، الأمر الذي يدفعنا الى تأكيد توقعاتنا بأن تواصل أسعار الإيجارات والبيع ارتفاعها.
وأشار الرئيس التنفيذي في “داماك العقارية”، الى أن السوق يشهد نمواً كبيراً، ولدينا دبي التي تمثل نموذجاً فريداً، ففي عام ،1988 تم ولأول مرة توجيه سؤال يتعلق بإمكانية أن تواجه الإمارة فقاعة في العقار بالمستقبل، وأنا أقول إن هذه ليست فقاعة، بل هي نموذج اقتصادي سليم استطاعت من خلاله الحكومة أن تضع خططاً مستقبلية ترافقها الاستثمارات الخاصة التي تدرك هذه الخطط، وأن التحدي الحقيقي الذي نواجهه يكمن في موارد البنية التحتية، وذلك نتيجة النمو الضخم.
الكعبي: التطور العمراني العالمي بدأ من الإمارات
يقول خلفان الكعبي عضو مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة أبوظبي رئيس لجنة البناء والتشييد في الغرفة: “لقد مرت دول العالم خلال السنوات الخمسين الماضية بثلاث مراحل اقتصادية رئيسية، المرحلة الأولى من خلال الصناعة على اختلاف أنواعها، والمرحلة الثانية من خلال الخدمات وتطويرها، أما المرحلة الثالثة في خلال الاتصالات والانترنت ونقل وتبادل المعلومات، أما المرحلة الجديدة القادمة فتعتبر مرحلة العقارات والنمو المصاحب لها وذلك على مستوى العالم اجمع، وان هذا النمو بشكله الضخم والكبير قد بدأ من دولة الإمارات العربية المتحدة بأسلوبه الحالي”.
وأصبح النمو العقاري ظاهرة عالمية بعد أن اثبت وجوده ونجاحه، وحاجة الإنسان الملحة لهذا القطاع الهام، بحيث إن العقارات ستتواجد بشكل مغاير للسابق وتنتشر في دول العالم من دون استثناء، وستسمى هذه المرحلة مرحلة التطوير العقاري على مستوى العالم اجمع”.
ويضيف الكعبي: “لقد تحدث البعض سابقاً عن حدوث فقاعة عقارية خلال الفترة القادمة، ولكن حقائق الأمور تبرهن اننا مازلنا بحاجة الى وحدات سكنية اكثر مما تم انجازه وتنفيذه، وقد تحدث في كل مرحلة من مراحل التطور “استراحة” يتم من خلالها اعادة النظر وترتيب للامور، وبحث حدوث التوازن بين العرض والطلب، ولكننا بعيدون كل البعد من الوصول الى مرحلة التشبع او اتزان العرض والطلب، لذا ما تزال الحاجة اكبر، وإمكانات التنفيذ اقل.
ويقول: “إذا كان التطوير في المرحلة الماضية بشكل شامل، فان المرحلة القادمة ستشهد تطويراً نوعياً واختيارياً لسد الحاجة الملحة على المستوى القصير”.
وعن ثقة المستثمرين بالقطاع العقاري، أجاب: “اعتقد انه بعد ان تم وضع قوانين تنظم التطوير العقاري، فان عملية التطوير العقاري ستأخذ مساراً آخر أكثر شفافية والتزاماً واتزاناً، وسيشكل دافعاً لاستمرار عملية التطوير العقاري”.
وحول توقعات العائد الاستثماري للقطاع العقاري، قال الكعبي: “هناك علاقة مباشرة بين عائد الاستثمار في بلد ما، كون ذلك يعتمد على النمو الاقتصادي فيها، والتضخم وغيره، بخلاف السياسة الحكومية والسياسة النقدية، وسياسة الانفتاح والانكماش”.
ويفيد بأن العامل السعري المتعلق بالشقق السكنية والمحلات التجارية سواء أكانت للبيع أم الايجار يمثل تكلفة على المقيم في الوحدة العقارية سواء اشتراها او استأجرها، موضحاً ان من لديه القدرة على شراء العقار سيكون الرابح الأكبر.
وعن استمرارية الطفرة العقارية من حيث طرح المشاريع على المنوال نفسه، قال الكعبي: “ستأخذ المشاريع العقارية الجديدة منهجاً متميزاً، ولن تقل عن السنوات الماضية، حيث سنشهد مشاريع مستهدفة ومدروسة”.
فهد علي موسى: القطاع العقاري مرشح للاستمرار في النمو ل 5 سنوات
قال فهد علي موسى رئيس مجلس إدارة شركة “خيول” للاستثمار إنه طالما توافر الدعم الحكومي والتسهيلات الاستثمارية في دبي، خاصة والإمارات عامة، والتي تشجع على استقطاب رؤوس الأموال ورجال الأعمال، فإننا على ثقة بأن القطاع العقاري سيستمر في النمو طيلة السنوات الخمس المقبلة على أقل تقدير، بالإضافة الى اعتبار دبي مركز قوة إقليمياً للعمل التجاري والاستثماري بشتى أنواعه وأشكاله، وهذه الأمور مجتمعة تسهم في ترجيح كفة النمو والتطور والازدهار في ظل القيادة الرشيدة ورؤيتها المستقبلية اللامتناهية.
وأضاف الموسى أنه لا يخفى على أي طرف ممن يعملون في القطاع العقاري أسراره وخباياه، وتحديداً ما أهم الأولويات الواجب توفيرها لتلبية رغبات العملاء من مستثمرين ومشترين، نظراً لتضاعف حدة المنافسة في السوق المحلي، وتسارع العلاقات العالمية لوضع موطئ قدم لها في داخل الدولة وتحديداً بدبي، ونحن في شركة “خيول” تدفعنا جميع هذه المؤشرات للسعي قدماً والتفكير بشكل جدي في التوسع في مناطق أخرى بالدولة.
وحول الفترة المقبلة أكد رئيس مجلس إدارة “خيول” الاستثمارية أنها ستشهد تصحيحاً سعرياً في بعض المجالات العقارية، في حال تم البدء بتسليم المشاريع المطروحة سابقاً خلال السنتين أو الثلاث المقبلة، والتي سنلحظ خلالها نوعاً من التغيير يتوقع استمراره لفترة ضعيفة، ليعاود بعدها القطاع ببدء دورة جديدة من النشاط والتسارع والنمو.
وأوضح أن المستثمرين والمطورين العقاريين حققوا عائداً استثمارياً جيداً خلال العام الحالي ،2007 ونتوقع أن يشهد العام المقبل 2008 نمواً جيداً ولكن ليس بالمعدلات نفسها في الوقت الراهن، على الرغم من دخول مشاريع جديدة ذات أفكار وتسهيلات مبتكرة، كما يجب الأخذ في الاعتبار هنا ما استجد على ساحة السوق العقاري محلياً من تشريع واستصدار قوانين جديدة تعزز بدورها عامل الثقة والأمان لجميع الأطراف ولتصب في النهاية في خدمة المصلحة العامة.
الكتبي: ازدياد الطلب على الوحدات العقارية في 2008
يقول راشد الكتبي مدير مؤسسة القوة العقارية: “ان أبوظبي بحاجة الى وحدات عقارية متنوعة (سكنية، تجارية وعقارية) بأعداد كبيرة، ويتوقع ان يتحقق نوع من التوازن بين العرض والطلب على هذه الوحدات خلال السنوات الثلاث الى الخمس القادمة.
وأتوقع ان يزداد الطلب على الوحدات العقارية خلال العام القادم 2008 بشكل اكبر مما هو عليه في هذا العام، مع العلم ان هنالك طلباً كبيرا على الوحدات العقارية في أبوظبي، خاصة في المناطق الخارجية لمدينة أبوظبي، بالإضافة الى الوحدات التي تتضمنها المشاريع العقارية التي أطلقت مؤخراً.
وان المستأجرين قد أرهقوا جراء القيمة الايجارية المبالغ بها والتي يتكبدونها كل عام، لذا أصبح توجه هؤلاء للإقامة في المناطق المحيطة بمدينة أبوظبي مثل المصفح ومدينة محمد بن زايد، او التوجه لتملك الوحدات العقارية حسب القانون وذلك في المشاريع العقارية الجديدة. ويضيف: “إن النمو في القطاع العقاري الذي شهدته أبوظبي خلال العامين الماضيين يعتبر مرحلة بداية لما سيحدث في المستقبل من تطور وتنوع في المشاريع العقارية.
وان أبوظبي لا تزال في البداية في النشاط العقاري، حيث يتوقع ان يتم إطلاق مشاريع عقارية جديدة، وتسهم في جذب المستثمرين اكبر، خاصة ان الثقة كبيرة في السوق العقاري بأبوظبي جراء القوانين التي وضعتها حكومة أبوظبي، والتشريعات التي وضعتها، والتي تشجع المستثمرين المحليين والأجانب على الاستثمار بكل أمان وثقة.
وعن ثقة المستثمرين بجدوى الاستثمار بالسوق العقاري في أبوظبي بعيداً عن الاستثمار في قطاعات اخرى مثل الاسهم، قال: “ان الاستثمار في قطاع الاسهم يحتاج الى خبراء في هذا القطاع على دراية تامة في هذا الاستثمار ودراسة لأوضاع الشركات التي يتم تداول اسهمها ومعرفة أوضاعها المالية وميزانياتها ونتائجها وما تحققه من ارباح، أما الاستثمار في قطاع العقارات فلا يحتاج الى دراسة، لأنه في اسوأ الاحتمالات قد لا يصل المستثمر الى الخسارة خاصة في هذا الوقت.
وحول اسعار الوحدات العقارية في ما يخص ايجاراتها او قيمتها في حال الرغبة في تملكها، أجاب الكتبي: “ان قيمة الشقق والمكاتب المعروضة للبيع في المشاريع العقارية الجديدة مرتفعة واسعارها عالية، ومثل هذه الاسعار تناسب فئة معينة من أصحاب رؤوس الاموال الكبيرة وذوي الدخل المرتفع، التي يمكنها تملك الوحدات العقارية في تلك المشاريع”.
إلا ان هنالك شريحة كبيرة من الناس يجب تلبية طلبها من الوحدات العقارية التي تناسبها خاصة من ذوي الدخل المتوسط والمحدود.
وان معظم الوحدات العقارية التي اطلقت ضمن المشاريع في أبوظبي ذات أسعار مرتفعة وعالية، لذا يجب إعادة النظر في اسعار هذه الوحدات من قبل جميع الشركات العقارية العاملة في أبوظبي، وذلك في حال رغبة هذه الشركات بترويج مشاريعها وجذب السكان.
ويختتم الكتبي: “إن أبوظبي بصدد إطلاق مشاريع كبيرة تلبي الطلب على الوحدات العقارية، وتتميز بنوعيتها وأهميتها في خدمة الجمهور. كما أتوقع ان يحدث تحول من قبل المستثمرين نحو القطاع الصناعي في المستقبل، كون هذا القطاع يحظى برعاية الحكومة وسيأخذ اهتماماً كبيراُ”.
عبدالمحسن الحمادي: ثقة المستثمرين قوية في القطاع العقاري
يقول المهندس عبدالمحسن الحمادي: “ما نضعه من توقعات يشير الى الحفاظ على المستوى العالي من الطلب على العقارات في ظل قلة العرض، وستتزايد الفجوة بين العرض والطلب بسبب ما يتوقعه البعض من حدوث نوع من التأخير في تسليم الوحدات العقارية في المشاريع الى من اشتروها، وتأخر دخول بعض المشاريع الجديدة التي أعلن عنها الى السوق العقاري”.
وحول رؤية المستثمرين والمطورين لجدوى الاستثمار في القطاع العقاري، أجاب: “ان الثقة قوية في الاستثمار بالقطاع العقاري في أبوظبي، جراء كثافة التوجه الى هذا النوع من الاستثمار، اضافة الى توجه مستثمرين أجانب للاستثمار في هذا القطاع داخل الدولة أيضاً”.
ويفيد الحمادي ان نسبة 10% على العائد الاستثماري للعقار قد اصبحت الاقل في الوقت الراهن، موضحاً ان العائد الاستثماري للقطاع العقاري مرتفع، الامر الذي ساهم في جذب المستثمرين نحو هذا القطاع المهم.
وعن اسعار الوحدات العقارية المعروضة للبيع او الايجار، قال: “توجد في أبوظبي بعض الملاحظات على الاسعار الموجودة في السوق، حيث انني اتوجه الى جميع المطورين لإعادة حساباتهم في الاسعار الخاصة بالوحدات العقارية التي يعرضونها، كي يتم استيعاب شريحة اكبر من الراغبين في تملك الوحدات العقارية، مع العلم ان معظم الوحدات العقارية تعرض بأسعار مرتفعة وموجهة لفئة ذوي الدخل المرتفع، ويجب اعادة النظر في هذه الاسعار وأن تكون معقولة كي تلقى اقبالاً عليها من الجميع، وتنعكس بالفائدة على الشركات العقارية ايضاً.
ويذكر المهندس الحمادي ان الزخم في اطلاق المشاريع العقارية سيبقى متواصلاً لغاية 2009-،2010 وحتى حدوث نوع من سد الفجوة مابين العرض والطلب.
http://www.alkhaleej.ae/eco/show_article.cfm?val=416962
تحقيق : القسم الاقتصادي
وصف عاملون في القطاع العقاري السوق المحلي بالوضوح في ما يتعلق بالتوجهات الاستثمارية المستقبلية على الرغم من ضعف الأرقام والإحصاءات الدقيقة، إلا أنه لا تخفى على من هو مطلع بوادر النهضة الإقتصادية المقبلة التي ستشهدها الدولة عامة ودبي خاصة التي وصفت بأنها بمثابة نموذج اقتصادي سليم يخلو من مفهوم الفقاعة. وعززت مصادر أخرى ثقتها بجدوى الاستثمار والعائد الربحي في العقار الذي أثبت على مر السنين بأنه “الحاضن” و”الأم الرؤوم” للقطاعات الاخرى في الوقت الذي اشارت فيه إلى بوادر طفرة عقارية من نوع مختلف باتت وشيكة ستكون شبيهة بالطفرة السابقة. وفي ما يتعلق بالقوانين الجديدة أفادت المصادر بأنها أوضحت طبيعة العلاقة ونظمتها بشكل لا يدعو الى اللبس فباتت بمثابة خطوط حمر لا يمكن تفاديها أو تجاوزها. وأكدت أن الفترة المقبلة ستشهد نشاطا ملحوظا في حجم العرض والطلب في السوق المحلي معتبرين أن كل العوامل متوافرة لمواصلة الطفرة العقارية في السوق المحلي.
وقال العقاريون إن ثقة المطورين والمستثمرين لا تزال كبيرة في هذا القطاع، وإن الربع الأخير من العام الحالي سيشهد الانطلاقة الفعلية للقطاع، وتوقعت أن تستمر الطفرة من حيث حجم المشاريع في الفترة المقبلة وذلك بسبب النمو الإقتصادي والسكاني في الدولة. وتوقع خبراء وعاملون في القطاع العقاري ان تستمر حالة النمو العقاري بنفس المستوى الذي شهدناه خلال الاعوام القليلة الماضية، موضحين أن الطفرة العقارية ستستمر من حيث طرح المشاريع على المنوال نفسه خلال الفترة من 2007-،2008 الا ان هذه المشاريع ستتميز بنوعيتها وأهميتها وكونها مدروسة أيضاً، وتشكل عامل جذب للجميع نحو أبوظبي. ولم تخف المصادر توقعاتها بأن يشهد القطاع حالة من التصحيح السعري في الفترة المقبلة خاصة بعد البدء بتسليم الوحدات السكنيةوالتجارية في المشاريع المطروحة سابقا، وحددت ذلك زمنيا بالفترة التي تتراوح بين سنتين إلى ثلاث لتستقر على هذا الوضع لفترة معينة ومن ثم تعاود حالة النشاط والطفرة من جديد.
سالم الموسى: شركات التطوير العقاري لا تملك عصا سحرية
وصف رجل الأعمال سالم الموسى رئيس مشروع “فالكون سيتي ووندرز” القطاع العقاري في الدولة بالوضوح، على الرغم من وجود حاجة ماسة لأعداد كبيرة من الوحدات السكنية لتلبية حجم الطلب، والتي قد تتضاعف في ظل النمو والازدهار والانفتاح الاقتصادي الذي تشهده دبي خاصة والدولة عامة، خصوصاً بعد صدور الموازنة العامة لعام ،2007 وخطة دبي الاستراتيجية لعام ،2015 حيث بدأنا نشعر بأن السوق المحلي سيحتاج إلى المزيد من المساحات السكنية والتجارية خلال الفترة المقبلة، إلا أنه في الوقت ذاته يجب التركيز على دور الدائرة الإحصائية المشرفة على الخروج بالبيانات والأرقام لتزويد السوق والعاملين به بالواقع العام له، من حيث توضيح مواطن الحاجة، وما سيتم إنجازه خلال الفترة الزمنية المقبلة، لمساعدة المطورين في اتخاذ قراراتهم وتوجهاتهم الاستثمارية في العمل العقاري، فالمشاريع الحالية الجاري تنفيذها، أو ما سيتم تنفيذه مستقبلاً من حيث ما تم طرحه والإعلان عنها جاءت بناءً على دعامة اسمها الثقة بسوق دبي وجدوى الاستثمار فيه، وما تعكسه من المصداقية والشفافية، في ظل توجيهات صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، ودعمه ومساندته لكل من يعمل ويجتهد في سبيل تجسيد الرواية المستقبلية لدبي خاصة والدولة عامة، إضافة إلى تأكيد سموه دور الجانب الحكومي في تقديم الدعم والوسيلة لتحقيق الغاية نفسها والدفع تجاه الإبداع والابتكار والاجتهاد، فمن هنا تكمن رغبة الجهات الحكومية بالتعاون مع القطاع الخاص وتبادل الخبرات والأفكار والتجارب وتجسيد المصداقية التي تصون ولا تبدد. ويعمل القطاع الخاص بمهارة تامة وخطة ثابتة ضمن مقياس زمني يلتزم به، وهذا لا يعني أن شركات التطوير العقاري الضخمة لديها عصا سحرية لتجاوز العقبات والمشكلات المتعارف عليها والتي قد تواجه أي مشروع متميز وكبير، إلا أنه يجب الإشارة إلى أن العملية حالياً ليست سهلة، إلا أن التنسيق الكبير والمتفاني بين القطاعين العام والخاص يدفع قدماً لتسهيل العقبات والصعوبات والعمل ليلاً ونهاراً وتجاوز مفهوم تأجيل عمل اليوم إلى الغد.كذلك هناك بعض الظروف التي تحتم التأني في عدم استغلال الوقت بطريقة خاطئة للوصول إلى النتيجة الصحيحة، فالجميع ممن يعملون في التطوير العقاري يعرفون أن أي مشروع ترافقه بعض المشكلات الهندسية أو الفنية أو البيئية وغيرها، ولتجاوزها فإن ذلك يلزمه بعض الوقت، مما يتطلب من أصحاب الاختصاص أخذ الأمور بواقعية ودراسة السوق بدقة وتحسب الأزمات غير المتوقعة والتحضير لها مسبقاً، فإذا كانت نسبة الارتفاع المتوقعة على أسعار مواد البناء وتكلفة التشغيل نحو 20%، فيجب اعتبار هذه النسبة على أساس أنها الحد الأدنى للارتفاع والأخذ بها في الاعتبار ضمن التكلفة الإجمالية تحسباً للمخاطر.
وأكد الموسى أن الأمر سيان بالنسبة للعامل الزمني خاصة في المشاريع الضخمة التي تتطلب وقتاً طويلاً للانتهاء من تطويرها وإنجازها، وهذه الإجراءات تندرج تحت مسمى الأمان في عمليات دراسات الجدوى التي هي نفسها يجب أن تواجه بالدراسات الحقيقية والموضوعية مع الأخذ في الاعتبار الظروف المهنية والعملية.
خالد العلمي: 9% العائد الاستثماري في العقار
قال خالد العلمي صاحب شركة العلمي للعقارات إن الفترة الحالية في السوق العقاري تشهد هدوءاً، وذلك بسبب صدور القوانين التنظيمية من حكومة الشارقة، ودبي بشأن السوق العقاري وسوف تستمر هذه المسألة حتى نهاية الربع الثالث، وبداية الربع الأخير من العام. وأضاف: لكن سوف تعاود الأسواق نشاطها في منتصف الربع الأخير وحتى بداية الربع الثالث من العام المقبل 2008.
وأكد العلمي أن ثقة المطورين والمستثمرين في القطاع العقاري كبيرة ولم تتراجع مطلقاً، فقد أصبح الاستثمار العقاري من أأمن الاستثمارات في دول المنطقة من حيث العائد على الاستثمار، والذي يصل الى أكثر من 9%، ويتضاعف أحياناً هذا الرقم في بعض المشروعات، خاصة بالنسبة للمطور والمستثمر.
وقال العلمي إن العائد الاستثماري على المشاريع لا يزال الأعلى مقارنة بأسواق عالمية أخرى.
وأشار الى أنه خلال الفترة المقبلة فإن الشقق السكنية والمحال التجارية والمكاتب سوف تحافظ على معدلات الارتفاع في أسعارها وذلك حتى منتصف عام ،2009 والذي سيعود خلاله الاستقرار للسوق من حيث حجم العرض والطلب، نتيجة توقع تزايد الموجود من الشقق السكنية والمكاتب والمحال.
وتوقع العلمي أن ينخفض عدد المشاريع المطروحة في الفترة المقبلة وذلك لزيادة التشدد عليها من حيث القوانين المعمول بها في الدولة، فقد أصبحت أكثر نظامية ولا يوجد مرونة مثلما كان يحدث سابقاً، ولذلك سوف يقل عدد المشاريع بسبب عوامل أخرى أيضاً منها ارتفاع الأسعار والتكلفة التشغيلية والمواد وأسعار الأراضي والمعدات الثقيلة.
عبيد الطنيجي: السوق العقاري يعاود نشاطه أواخر 2007
قال عبيد الطنيجي صاحب مؤسسة الطنيجي للعقارات إن السوق سوف يعاود نشاطه في الفترة المقبلة وانطلاقاً من الربع الأخير من العام الحالي ،2007 وذلك عقب حالة الهدوء التي سيطرت على السوق العقاري في الفترة الحالية وخلال الربع الثالث من العام.
وأشار الى أن القوانين العقارية المنظمة للسوق والتي صدرت وستصدر في الدولة سوف يكون لها الأثر الإيجابي في السوق من حيث ضبط الأسعار وموازنة العرض والطلب ووقف الطفرة السعرية الكبيرة.
وأكد أن الاستثمار في القطاع العقاري المحلي لا يزال يحظى بثقة المطورين والمستثمرين، وذلك بسبب استقرار هذا القطاع ونموه وحجم الطلب فيه والعائد الجيد.
وتوقع الطنيجي أن يستمر معدل العائد الاستثماري والذي يصل الى أكثر من 10%، وفي بعض الأحيان يفوق ذلك الرقم، وهذا المعدل المتوسط للعائد الاستثماري في هذا القطاع سوف يستمر خلال الفترة المقبلة.
وأوضح أن العامل السعري المتعلق بالشقق السكنية والمحال التجارية سواء كانت للبيع أو الإيجار، سوف يرتفع وينمو نسبياً خلال الفترة المقبلة ولكن من دون أن تشهد طفرة أو ارتفاعاً أسوة بالأسعار وارتفاعها خلال العامين الأخيرين والتي شهدت فيه الأسعار طفرة غير مسبوقة وغير مبررة.
عبدالحكيم الطاير: لا تغيير في الثقة بجدوى الاستثمار العقاري
قال عبدالحكيم الطاير رئيس مجلس إدارة “هاي رايس” العقارية إن عام 2007 شهد صدور عدد من القوانين الجديدة التي جاءت لتنظم العلاقات بين المطورين والمستثمرين، لذلك أعتقد ان طفرة عقارية من نوع جديد باتت وشيكة وأعتقد انها ستكون شبيهة بالطفرة التي شهدها السوق العقاري خلال السنوات الثلاث الماضية وذلك لأسباب رئيسية، اهمها الدور الذي تلعبه دبي كمركز تجاري عالمي تحرك خيوطه الرؤية السديدة لصاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة ورئيس مجلس الوزراء وحاكم دبي والاقتصاد القومي المزدهر لدولة الامارات في ظل الارتفاع المتواصل لاسعار النفط العالمية والاستقرار السياسي لهذا البلد.
وأشار الى أن هذه العوامل ساهمت بشكل كبير في جعل دبي محط أنظار المستثمرين وأصحاب رؤوس الاموال العرب والأجانب على حد سواء الذين يسعون للاستفادة من هذا المناخ الاقتصادي الذي يوفر كل عناصر الازدهار واسباب النجاح.كما انها ستسهم في زيادة الطلب على المساحات المكتبية والوحدات السكنية وبالتالي ارتفاع اسعارها.
وأضاف الطاير: “في نظري ان ثقة المستثمرين بجدوى الاستثمار في القطاع العقاري لم يطرأ عليها تغيير فالقطاع العقاري قد اثبت على مر السنين بأنه “الحاضنة” او”الام الرؤوم” للقطاعات الاخرى وأنه يتقدم على كافة القطاعات من حيث العائد الاستثماري، علاوة على ذلك فهو القطاع الاكثر امانا لرؤوس الاموال.
اما الجانب الآخر وهو ثقة المستثمرين في المطورين العقاريين فأعتقد ان القوانين الجديدة قد وضحت طبيعة هذه العلاقة ونظمتها بشكل لا يدعو الى اللبس ووضعت حدودا حمراء لا يمكن تجاوزها.
هذه القوانين ستساهم بتوطيد العلاقة بين هذه الاطراف وستغلق الابواب امام من تسول له نفسه وضع يده على اموال الناس دون وجه حق. وأعتقد اننا لن نكون بحاجة “لمحاكم عقارية” بعد ذلك.
وأوضح رئيس مجلس إدارة “هاي رايس” أن الاسواق العقارية في الدول الخليجية وخصوصا في دولة الامارات شهدت طلبا متزايدا على المساحات التجارية والوحدات السكنية الامر الذي اسهم في رفع أسعار البيع وبدلات الإيجار، ومارس ضغوطا سوقية كبيرة على رجال الأعمال والاقتصادات وعلى الشركات الخليجية وذلك لأن التوسع والنمو الاقتصادي اللذين تشهدهما الدول الخليجية قد وفرا بيئة استثمارية مناسبة للتوسع أمام الشركات القائمة، ولتأسيس الأعمال الجديدة بالنسبة للشركات العربية والدولية القادمة للاستفادة من الانتعاش الاقتصادي والعمراني في الخليج العربي، لهذا أعتقد ان المؤشر العام للاسعار سيواصل ارتفاعه ويبقى ميزان العرض والطلب هو الذي يحدد نسب هذه الزيادة.
أحمد السامرائي: زيادة الطلب على الوحدات السكنية
قال أحمد السامرائي الخبير الاقتصادي إن مؤشرات كثيرة تدل على زيادة الطلب على العقارات، خصوصاً لو نظرنا الى بعض دول الجوار والتي تشهد أوضاعاً أمنية واقتصادية صعبة، والذي بدوره يؤدي الى زيادة الهجرة من هذه الدول الى أخرى تتمتع بالازدهار والرخاء الاقتصادي مثل الإمارات والتي تشهد معدلات نمو اقتصادي مرتفعة، موضحاً أن وجود وكثرة مثل هذه الجاليات سيؤدي الى زياد الطلب على الوحدات السكنية أو الوحدات الصناعية والتسويقية والترفيهية في وقت يزداد فيه العرض نتيجة اكتمال الكثير من المشاريع التي ما زالت قيد الإنشاء.
وأضاف السامرائي أن حجم مبيعات السوق العقاري وعدد المشاريع العقارية التي تم الإعلان عنها خلال السنوات القليلة الماضية تشير الى ثقة المطورين والمستثمرين بقوة سوق العقار في الدولة، موضحاً أن موضوع الثقة لا يأتي في ليلة وضحاها وإنما يبنى في سنوات، مشيراً الى أن هذه الثقة تعززت من خلال إقرار العديد من القوانين مؤخراً.
أحمد العبدالله: 15% النمو المتوقع للقطاع العقاري
قال رجل الأعمال أحمد العبدالله صاحب شركة “نيو دبي” للتطوير العقاري إن السوق المحلي سوف يشهد نمواً ملحوظاً خلال الفترة المقبلة وانطلاقاً من الشهر المقبل حيث سيعاود السوق العقاري نشاطه المعتاد عقب انتهاء فترة الإجازات وعودة الحياة للحركة الاقتصادية في الدولة بعد حالة الاسترخاء الطبيعية التي مرت على السوق خلاله.
وتوقع أن تنمو حركة السوق بنسبة لا تقل عن 15% خلال الفترة المقبلة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي وخاصة في مجال القطاع السكني والمكتبي. وأكد أن ثقة المطورين والمستثمرين كبيرة في هذا القطاع الذي يعد الأكثر استقراراً، وحجم العائد منه جيد ولا يشكل الاستثمار فيه خطراً مثل الاستثمار في السوق المالي.
وأشار العبدالله الى أن الثقة سوف تتراجع إن لم تتخذ القوانين الضرورية لتنظيم السوق، واعتبر أن قانون تنظيم العمالة الأخير مضر بالحركة العمرانية، وذلك لما يسببه من انخفاض في عدد العمال وبالتالي على حركة الإنشاء والبناء واستكمال المشاريع القائمة حالياً، مطالباً بإعادة النظر بهذا القانون لما فيه مصلحة الاقتصاد الوطني وأهم قطاعاته وهو القطاع العقاري.
واعتبر أن العائد الاستثماري في القطاع العقاري سوف يواصل نموه وسيصل الى 10% بالنسبة للمشتري، فيما ترتفع النسبة الى نحو 20% بالنسبة للمطور وصاحب المشروع، وستبقى هذه المعدلات سائدة خلال الفترة المقبلة.
وقال أحمد العبدالله إن أسعار الشقق السكنية والمحلات التجارية والمكاتب سوف تشهد ارتفاعاً ملحوظاً خلال الفترة المقبلة، خاصة بالنسبة للبيع، أما بالنسبة الى الإيجار فإنه سوف يستقر نوعاً ما، نتيجة القوانين التي صدرت لضبط الأسعار عقب الارتفاع الكبير للأسعار والذي كان غير مبرر.
وقال العبدالله إن الطفرة العقارية التي شهدتها الدولة من حيث طرح المشاريع، سوف تستمر على المنوال نفسه خلال الفترة المقبلة، ولكن مع ضرورة توفير كل الظروف لاستمرارها بمعدلات النمو نفسها مع ضرورة حل مشكلة النقص في العمالة.
بيتر ريدوك: صعوبة الحصول على أرض في المناطق الرئيسية
قال بيتر ريدوك الرئيس التنفيذي في شركة “داماك” العقارية: “تعد مسألة الحصول على أرض في المناطق الرئيسية أمراً صعباً، نظراً لمساهمة تجار الأراضي في دبي بدفع الأسعار الى مستويات خيالية، وهذا أمر يمثل ضغطاً صعباً على هوامش الربح ولا يعد عاملاً إيجابياً لمصلحة الاقتصاد ككل.
وأضاف أنه يجب على المطورين العقاريين أن يركزوا اهتمامهم على مصلحة عملائهم، ونحن على ثقة تامة في المشروعات ذات المدى البعيد والمتوسط في دبي نظراً لتزايد الطلب، حيث نعمل بجد كي نقدم جميع الامتيازات والتسهيلات لعملائنا مع محافظتنا على الشروط الكاملة للاستثمار. إلا أنه مع الزيادة المتواصلة في أسعار الأراضي والمواد الخام وازدياد هوامش ربحية المقاولين مع زيادة الطلب عليهم مع وفرة المشاريع التي تتطلب التنفيذ، ولا يتوقف الأمر عند هذا الحد، بل إن هناك ضغوطاً على الموارد البشرية لدى شركات المقاولات ومقاولي الباطن، الذين يسعون جاهدين لتوفير العمالة الماهرة ومواد الخام وداخلياً في داماك عملنا على زيادة عدد الفريق الخاص بنا لتكون مهمته إدارة عملية التطوير كي نضمن قدرتنا على دعم المقاولين والموردين بشتى الطرق ليمكنوا من الوفاء بمواعيدهم.
وأوضح أنه قد يكون الأمر سهلاً في ما يتعلق بتسعير الأجنحة السكنية بحلول عام 2008 بسبب تأخر تسليم بعض المشروعات، وهو ما سينعكس بنهاية العام نفسه بشكل متزايد على عامل الطلب، مما يدفع الى الظهور بخطط وأفكار توسعية جديدة، مع العلم أن السوق التجاري لا يزال يشهد نقصاً حاداً في المنتجات ذات الجودة، الأمر الذي يدفعنا الى تأكيد توقعاتنا بأن تواصل أسعار الإيجارات والبيع ارتفاعها.
وأشار الرئيس التنفيذي في “داماك العقارية”، الى أن السوق يشهد نمواً كبيراً، ولدينا دبي التي تمثل نموذجاً فريداً، ففي عام ،1988 تم ولأول مرة توجيه سؤال يتعلق بإمكانية أن تواجه الإمارة فقاعة في العقار بالمستقبل، وأنا أقول إن هذه ليست فقاعة، بل هي نموذج اقتصادي سليم استطاعت من خلاله الحكومة أن تضع خططاً مستقبلية ترافقها الاستثمارات الخاصة التي تدرك هذه الخطط، وأن التحدي الحقيقي الذي نواجهه يكمن في موارد البنية التحتية، وذلك نتيجة النمو الضخم.
الكعبي: التطور العمراني العالمي بدأ من الإمارات
يقول خلفان الكعبي عضو مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة أبوظبي رئيس لجنة البناء والتشييد في الغرفة: “لقد مرت دول العالم خلال السنوات الخمسين الماضية بثلاث مراحل اقتصادية رئيسية، المرحلة الأولى من خلال الصناعة على اختلاف أنواعها، والمرحلة الثانية من خلال الخدمات وتطويرها، أما المرحلة الثالثة في خلال الاتصالات والانترنت ونقل وتبادل المعلومات، أما المرحلة الجديدة القادمة فتعتبر مرحلة العقارات والنمو المصاحب لها وذلك على مستوى العالم اجمع، وان هذا النمو بشكله الضخم والكبير قد بدأ من دولة الإمارات العربية المتحدة بأسلوبه الحالي”.
وأصبح النمو العقاري ظاهرة عالمية بعد أن اثبت وجوده ونجاحه، وحاجة الإنسان الملحة لهذا القطاع الهام، بحيث إن العقارات ستتواجد بشكل مغاير للسابق وتنتشر في دول العالم من دون استثناء، وستسمى هذه المرحلة مرحلة التطوير العقاري على مستوى العالم اجمع”.
ويضيف الكعبي: “لقد تحدث البعض سابقاً عن حدوث فقاعة عقارية خلال الفترة القادمة، ولكن حقائق الأمور تبرهن اننا مازلنا بحاجة الى وحدات سكنية اكثر مما تم انجازه وتنفيذه، وقد تحدث في كل مرحلة من مراحل التطور “استراحة” يتم من خلالها اعادة النظر وترتيب للامور، وبحث حدوث التوازن بين العرض والطلب، ولكننا بعيدون كل البعد من الوصول الى مرحلة التشبع او اتزان العرض والطلب، لذا ما تزال الحاجة اكبر، وإمكانات التنفيذ اقل.
ويقول: “إذا كان التطوير في المرحلة الماضية بشكل شامل، فان المرحلة القادمة ستشهد تطويراً نوعياً واختيارياً لسد الحاجة الملحة على المستوى القصير”.
وعن ثقة المستثمرين بالقطاع العقاري، أجاب: “اعتقد انه بعد ان تم وضع قوانين تنظم التطوير العقاري، فان عملية التطوير العقاري ستأخذ مساراً آخر أكثر شفافية والتزاماً واتزاناً، وسيشكل دافعاً لاستمرار عملية التطوير العقاري”.
وحول توقعات العائد الاستثماري للقطاع العقاري، قال الكعبي: “هناك علاقة مباشرة بين عائد الاستثمار في بلد ما، كون ذلك يعتمد على النمو الاقتصادي فيها، والتضخم وغيره، بخلاف السياسة الحكومية والسياسة النقدية، وسياسة الانفتاح والانكماش”.
ويفيد بأن العامل السعري المتعلق بالشقق السكنية والمحلات التجارية سواء أكانت للبيع أم الايجار يمثل تكلفة على المقيم في الوحدة العقارية سواء اشتراها او استأجرها، موضحاً ان من لديه القدرة على شراء العقار سيكون الرابح الأكبر.
وعن استمرارية الطفرة العقارية من حيث طرح المشاريع على المنوال نفسه، قال الكعبي: “ستأخذ المشاريع العقارية الجديدة منهجاً متميزاً، ولن تقل عن السنوات الماضية، حيث سنشهد مشاريع مستهدفة ومدروسة”.
فهد علي موسى: القطاع العقاري مرشح للاستمرار في النمو ل 5 سنوات
قال فهد علي موسى رئيس مجلس إدارة شركة “خيول” للاستثمار إنه طالما توافر الدعم الحكومي والتسهيلات الاستثمارية في دبي، خاصة والإمارات عامة، والتي تشجع على استقطاب رؤوس الأموال ورجال الأعمال، فإننا على ثقة بأن القطاع العقاري سيستمر في النمو طيلة السنوات الخمس المقبلة على أقل تقدير، بالإضافة الى اعتبار دبي مركز قوة إقليمياً للعمل التجاري والاستثماري بشتى أنواعه وأشكاله، وهذه الأمور مجتمعة تسهم في ترجيح كفة النمو والتطور والازدهار في ظل القيادة الرشيدة ورؤيتها المستقبلية اللامتناهية.
وأضاف الموسى أنه لا يخفى على أي طرف ممن يعملون في القطاع العقاري أسراره وخباياه، وتحديداً ما أهم الأولويات الواجب توفيرها لتلبية رغبات العملاء من مستثمرين ومشترين، نظراً لتضاعف حدة المنافسة في السوق المحلي، وتسارع العلاقات العالمية لوضع موطئ قدم لها في داخل الدولة وتحديداً بدبي، ونحن في شركة “خيول” تدفعنا جميع هذه المؤشرات للسعي قدماً والتفكير بشكل جدي في التوسع في مناطق أخرى بالدولة.
وحول الفترة المقبلة أكد رئيس مجلس إدارة “خيول” الاستثمارية أنها ستشهد تصحيحاً سعرياً في بعض المجالات العقارية، في حال تم البدء بتسليم المشاريع المطروحة سابقاً خلال السنتين أو الثلاث المقبلة، والتي سنلحظ خلالها نوعاً من التغيير يتوقع استمراره لفترة ضعيفة، ليعاود بعدها القطاع ببدء دورة جديدة من النشاط والتسارع والنمو.
وأوضح أن المستثمرين والمطورين العقاريين حققوا عائداً استثمارياً جيداً خلال العام الحالي ،2007 ونتوقع أن يشهد العام المقبل 2008 نمواً جيداً ولكن ليس بالمعدلات نفسها في الوقت الراهن، على الرغم من دخول مشاريع جديدة ذات أفكار وتسهيلات مبتكرة، كما يجب الأخذ في الاعتبار هنا ما استجد على ساحة السوق العقاري محلياً من تشريع واستصدار قوانين جديدة تعزز بدورها عامل الثقة والأمان لجميع الأطراف ولتصب في النهاية في خدمة المصلحة العامة.
الكتبي: ازدياد الطلب على الوحدات العقارية في 2008
يقول راشد الكتبي مدير مؤسسة القوة العقارية: “ان أبوظبي بحاجة الى وحدات عقارية متنوعة (سكنية، تجارية وعقارية) بأعداد كبيرة، ويتوقع ان يتحقق نوع من التوازن بين العرض والطلب على هذه الوحدات خلال السنوات الثلاث الى الخمس القادمة.
وأتوقع ان يزداد الطلب على الوحدات العقارية خلال العام القادم 2008 بشكل اكبر مما هو عليه في هذا العام، مع العلم ان هنالك طلباً كبيرا على الوحدات العقارية في أبوظبي، خاصة في المناطق الخارجية لمدينة أبوظبي، بالإضافة الى الوحدات التي تتضمنها المشاريع العقارية التي أطلقت مؤخراً.
وان المستأجرين قد أرهقوا جراء القيمة الايجارية المبالغ بها والتي يتكبدونها كل عام، لذا أصبح توجه هؤلاء للإقامة في المناطق المحيطة بمدينة أبوظبي مثل المصفح ومدينة محمد بن زايد، او التوجه لتملك الوحدات العقارية حسب القانون وذلك في المشاريع العقارية الجديدة. ويضيف: “إن النمو في القطاع العقاري الذي شهدته أبوظبي خلال العامين الماضيين يعتبر مرحلة بداية لما سيحدث في المستقبل من تطور وتنوع في المشاريع العقارية.
وان أبوظبي لا تزال في البداية في النشاط العقاري، حيث يتوقع ان يتم إطلاق مشاريع عقارية جديدة، وتسهم في جذب المستثمرين اكبر، خاصة ان الثقة كبيرة في السوق العقاري بأبوظبي جراء القوانين التي وضعتها حكومة أبوظبي، والتشريعات التي وضعتها، والتي تشجع المستثمرين المحليين والأجانب على الاستثمار بكل أمان وثقة.
وعن ثقة المستثمرين بجدوى الاستثمار بالسوق العقاري في أبوظبي بعيداً عن الاستثمار في قطاعات اخرى مثل الاسهم، قال: “ان الاستثمار في قطاع الاسهم يحتاج الى خبراء في هذا القطاع على دراية تامة في هذا الاستثمار ودراسة لأوضاع الشركات التي يتم تداول اسهمها ومعرفة أوضاعها المالية وميزانياتها ونتائجها وما تحققه من ارباح، أما الاستثمار في قطاع العقارات فلا يحتاج الى دراسة، لأنه في اسوأ الاحتمالات قد لا يصل المستثمر الى الخسارة خاصة في هذا الوقت.
وحول اسعار الوحدات العقارية في ما يخص ايجاراتها او قيمتها في حال الرغبة في تملكها، أجاب الكتبي: “ان قيمة الشقق والمكاتب المعروضة للبيع في المشاريع العقارية الجديدة مرتفعة واسعارها عالية، ومثل هذه الاسعار تناسب فئة معينة من أصحاب رؤوس الاموال الكبيرة وذوي الدخل المرتفع، التي يمكنها تملك الوحدات العقارية في تلك المشاريع”.
إلا ان هنالك شريحة كبيرة من الناس يجب تلبية طلبها من الوحدات العقارية التي تناسبها خاصة من ذوي الدخل المتوسط والمحدود.
وان معظم الوحدات العقارية التي اطلقت ضمن المشاريع في أبوظبي ذات أسعار مرتفعة وعالية، لذا يجب إعادة النظر في اسعار هذه الوحدات من قبل جميع الشركات العقارية العاملة في أبوظبي، وذلك في حال رغبة هذه الشركات بترويج مشاريعها وجذب السكان.
ويختتم الكتبي: “إن أبوظبي بصدد إطلاق مشاريع كبيرة تلبي الطلب على الوحدات العقارية، وتتميز بنوعيتها وأهميتها في خدمة الجمهور. كما أتوقع ان يحدث تحول من قبل المستثمرين نحو القطاع الصناعي في المستقبل، كون هذا القطاع يحظى برعاية الحكومة وسيأخذ اهتماماً كبيراُ”.
عبدالمحسن الحمادي: ثقة المستثمرين قوية في القطاع العقاري
يقول المهندس عبدالمحسن الحمادي: “ما نضعه من توقعات يشير الى الحفاظ على المستوى العالي من الطلب على العقارات في ظل قلة العرض، وستتزايد الفجوة بين العرض والطلب بسبب ما يتوقعه البعض من حدوث نوع من التأخير في تسليم الوحدات العقارية في المشاريع الى من اشتروها، وتأخر دخول بعض المشاريع الجديدة التي أعلن عنها الى السوق العقاري”.
وحول رؤية المستثمرين والمطورين لجدوى الاستثمار في القطاع العقاري، أجاب: “ان الثقة قوية في الاستثمار بالقطاع العقاري في أبوظبي، جراء كثافة التوجه الى هذا النوع من الاستثمار، اضافة الى توجه مستثمرين أجانب للاستثمار في هذا القطاع داخل الدولة أيضاً”.
ويفيد الحمادي ان نسبة 10% على العائد الاستثماري للعقار قد اصبحت الاقل في الوقت الراهن، موضحاً ان العائد الاستثماري للقطاع العقاري مرتفع، الامر الذي ساهم في جذب المستثمرين نحو هذا القطاع المهم.
وعن اسعار الوحدات العقارية المعروضة للبيع او الايجار، قال: “توجد في أبوظبي بعض الملاحظات على الاسعار الموجودة في السوق، حيث انني اتوجه الى جميع المطورين لإعادة حساباتهم في الاسعار الخاصة بالوحدات العقارية التي يعرضونها، كي يتم استيعاب شريحة اكبر من الراغبين في تملك الوحدات العقارية، مع العلم ان معظم الوحدات العقارية تعرض بأسعار مرتفعة وموجهة لفئة ذوي الدخل المرتفع، ويجب اعادة النظر في هذه الاسعار وأن تكون معقولة كي تلقى اقبالاً عليها من الجميع، وتنعكس بالفائدة على الشركات العقارية ايضاً.
ويذكر المهندس الحمادي ان الزخم في اطلاق المشاريع العقارية سيبقى متواصلاً لغاية 2009-،2010 وحتى حدوث نوع من سد الفجوة مابين العرض والطلب.
http://www.alkhaleej.ae/eco/show_article.cfm?val=416962